השקעות נדלן בחול

קיימות אינספור אפשרויות השקעות נדל"ן בחו"ל, אך לצד הפוטנציאל הזוהר יש גם סיכונים שחשוב להכיר ולהיערך אליהם. ראיתם נכס מדהים להשקעות בקפריסין וחלמתם על בניין משרדים אירופאי בבעלותכם? באמצעות ידע רחב, ניהול חכם וגם עצת מומחים מקצועיים תוכלו לעשות את זה נכון.

"חבל על הכסף שלך"

בואו נתחיל עם כל המשקיעים שכבר ניסו השקעות נדל"ן בחו"ל ונכוו: הם נכנסו להשקעה בדירה כלשהי וגילו שנפלו על אזור בעייתי, עם שוכרים ממעמד סוציואקונומי נמוך שלא עומדים היטב בתנאי השכירות ועם צנרת או קירות שדורשים תיקונים יקרים. ייתכן שהם נכנסו להשקעה עצמאית לחלוטין וללא ניסיון קודם, מה שגרם להם להישאר עם הבעיות ולהיתקע עם ההפסדים.

מה ניתן ללמוד מזה? בראש ובראשונה שאם מישהו מנסה להפחיד אתכם ולספר כיצד הפסיד, אין זה אומר שהדבר יקרה גם לכם. שנית, השקעות נדל"ן בחו"ל הן זירה קשוחה שצריך ללמוד בה המון לפני שפועלים ושאם מתוודעים לשוק המקומי, מבינים את המנטליות המקומית ומודעים גם לרגולציה והחקיקה ביעד ההשקעות, אפשר להצליח יפה מאוד.

ממי אפשר ללמוד על השקעות נדל"ן בחו"ל?

את תחום השקעות הנדל"ן מעבר לים קשה ללמוד מאנשים פרטיים. לכל אחד מהם היה ניסיון שונה בתכלית מאחרים והם השקיעו בסוגי נכסים או במיקומים גיאוגרפיים שאינם רלוונטיים לכם. לכן המקור המומלץ ביותר לכריית המידע הוא גופים ממוסדים וקרנות גדולות. צריך ללמוד מהן את תורת ה"עשה ואל תעשה" לגבי השקעות נדל"ן בחו"ל – לאילו עסקאות לא מתקרבים מפאת הסיכון הגבוה ומהם סוגי הנכסים הפוטנציאליים ברמת הרווח.

כך למשל, תגלו מהר מאוד שאין שום גוף גדול שמכבד את עצמו ושיסכים להשקיע בבתי מגורים יחידים (single family) או משרדים בודדים משום שהרווח כאן לא קיים. גם עסקאות בהיקפים קטנים (בתחום זה השקעה קטנה נחשבת מ-10 מיליון דולר ומטה) לא יבוצעו כאן, למעט נדירות ופוטנציאליות מאוד שקיבלו מימון מהבנק משום שהמינוף יגדיל בהכרח את הרווחיות. בנוסף תגלו מיהן המדינות המערביות שבהן כדאי להשקיע בנדל"ן ומאיזה סוג של מדינות צריך להתרחק.

למה אנשים טוענים שהם מפסידים?

הסיבה המרכזית להפסדים בהשקעות הנדל"ן בחו"ל היא חוסר ניסיון. משקיעים חסרי ניסיון מגיעים לשוק עם נאיביות רבה. הם כנראה בנו או שיפצו לעצמם את הנכס ונראה להם שזה יספיק כדי להבין מה נדרש בהשקעה טובה. חלקם יעמיקו לקריאה או לקורס אונליין אבל יגלו מהר מאוד שהסיכוי להצליח בדרך הזו הוא אפסי. לו הם היו מבינים שלא מדובר בהרפתקה אלא לביזנס ממשי ורציני, הם היו מתעניינים בחברות שמתמחות בביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל ופונים להתייעצות אישית לפני כל השקעה חדשה עם בעלי מקצוע נוספים כמו אנליסטים, עורכי דין ורואי חשבון.

איך מזהים עסקה עם פוטנציאל רווח מוצלח?

השקעות בתחומי הנדל"ן מעבר לים מתמקדות בנכסי מגורים, מסחר או בניינים שלמים שגודלם משמעותי. גובה העסקאות הללו מתחיל בדרך כלל מ-6-10 מיליון דולר וצפונה, כאשר ברוב המקרים הסכום יגיע במימון מבנק מקומי כלשהו.

הבחירה תמיד תהיה בנכס מרכזי ולא בכזה שנמצא בקצוות העיר או בשכונות החלשות. כמו כן, מי שמבצע את אותו פרויקט צריך להיות יזם מקומי עם רזומה טוב ויכולת פיננסית משמעותית.

אם אתם פועלים מול גוף המתמחה בהשקעות נדל"ן בחו"ל, הוא יבחן עבורכם עשרות עסקאות בחודש ויאתר את הפוטנציאליות מתוכן. בגופים אלו פועלים אנליסטים שמזהים את העסקאות הטובות ביותר ומתחקרים אותן מקצועית תוך הערכת סיכונים יעילה.

האם זה זמן טוב להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

עליית מחירי הנדל"ן בשנתיים האחרונות מזיזה כעת רבים מהמשקיעים לכיוון השקעות נדל"ן בחו"ל מה שייתכן ומתפתח בכיוונים הרצויים מבחינת סכומי ההשקעה הנמוכים יותר וכושר התשואה, אך דורש התעסקות בירוקרטית שנוגסת בתקציב ההשקעה, בוודאי ככל שצריך לטוס למקום ולבחון את הפוטנציאל מקרוב ולהיצמד גם להנחיות הקורונה של אותה המדינה על חובת הבידודים והבדיקות.

השקעות נדלן בחו"ל – באילו מדינות כדאי להשקיע עכשיו?

ארה"ב – סביר להניח שהיא תוביל את רשימת המדינות המומלצות להשקעה בנדל"ן על פני טווח רחב של תקופות, משום שההיצע בה עצום ואפיקי ההשקעה בה מגוונים במיוחד. בנוסף, מאפייני הנכסים כאן דומים לאלו של ישראל. יחד עם זאת, שיטת המס שונה וצריך להכיר אותה היטב.

קפריסין – היא סמוכה לישראל מה שעשוי להוות ייתרון והמחירים בה אטרקטיביים יחסית. לקפריסין בנוסף כלכלה יציבה וחזקה, מה שהופך אותה למוקד להשקעות מכל העולם.

ספרד – כאן קורה מצב הפוך מישראל לאחרונה, במסגרתו מחירי הנדל"ן נמצאים בירידה עקב משבר כלכלי מקומי. מי שילמד היטב ולעומק על פני תקופה כיצד ליישם כאן את ההשקעה שלו, צפוי למצוא נכסים פוטנציאליים מדהימים ורווחיים.

• איך לומדים להשקיע בנדל"ן בחו"ל?

בראש ובראשונה – אף פעם לא לבד. פנו לחברה גדולה ומוכרת שמתמחה בנושא ועשו זאת באמצעותה. במקביל, למדו את הנושא לעומק ובצעו השקעה ראשונית בסכום שלא מסכן את כל כספכם.

• מה כדאי לדעת על יעד ההשקעה?

כל מה שתוכלו: איך בנויה שיטת המס, איך מתנהלת התרבות המקומית, מה אומרת החקיקה, הרגולציה והפסיקה המקומית ביחס לתחום הנדל"ן, מי מהאזורים, השכונות והרחובות נחשבים למרכזיים וחזקים יותר ועוד.