מה זה תמ"א 38 ומהי חשיבותה? האם קיים הבדל בין התמ"א לתוכנית פינוי בינוי? את מי מהן להעדיף וכיצד מתרחש התהליך? ריכזנו כאן את כל המידע על פרויקט הבניה החשוב וההכרחי בישראל:
מה זה תמ"א 38?
אם שאלתם את עצמכם מה זה תמ"א 38 ומעולם לא הייתם בטוחים בתשובה, הרשו לנו לספק לכם את כל המידע בנושא: תמ"א 38 או בשמה הרשמי: התוכנית הממשלתית לחיזוק מבנים, נועדה כשמה, לחיזוק מבנים ולהפיכתם לעומדים כנדרש בתקן לרעידות אדמה.
תוכנית התמ"א (תוכנית מתאר ארצית) אושרה בשנת 2005 ומשמשת מאז לחיזוק מבנים שנבנו לפני שנת 1980 – השנה שבה החלה הבנייה בישראל להקים מבנים אך ורק על פי תקן מיוחד לרעידות אדמה (תקן 413). מכיוון שהמבנים הישנים משנת 80 ומטה חסרים את התקן שמבטיח עמידות ברעש אדמה חזק, עליהם לעבור שיפוץ במסגרת התמ"א. לפי ההערכות, יותר ממיליון דירות ישראליות עדיין לא עומדות בתקן.
מה זה תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2?
כיום התוכנית מחולקת לשני חלקים שנקראים 38/1 ו-38/2. מה זה תמ"א 38/1? מדובר בחיזוק בניין קיים, שיקבל תוספת בנייה חדשה. כך יכולים הדיירים להתחדש למשל במרפסות, מעלית או אפילו קומה נוספת. מה זה תמ"א 38/2? מדובר בהריסת הבניין ובנייתו מחדש, מה שנכלל כיום בפרויקטים רבים של פינוי-בינוי.
מדוע התמ"א חשובה?
ישראל יושבת על מערכת העתקי ים המלח, שמוכרת לכם יותר בשם: השבר הסורי-אפריקאי. המיקום הזה מציין גבול בין שני לוחות שנעים זה מול זה ב-5 מ"מ מידי שנה: הלוח הערבי (כל השטח ממזרח לירדן) שנע צפונה ביחס ללוח סיני-ישראל (כל השטח ממערב לירדן). הלוחות נמצאים בקו המזרחי של ישראל מאצבע הגליל דרך הבקעה הערבה ומפרץ אילת.
השבר עצמו כבר גרם לרעידות אדמה חזקות לאורך ההיסטוריה ולכן ההערכות מלמדות על הישנות של רעשים עוצמתיים, הרסניים וקטלניים. ואם נדמה לכם שמדובר בעבר רחוק מאוד, כך שהסיכויים לרעידת אדמה קשה נמוכים, אתם טועים ובגדול. רעידת האדמה החזקה ביותר שנמדדה אי פעם בישראל התרחשה בשנת 1995, בעוצמה של 7.2 בסולם ריכטר (בסולם מדידה של 1-10).
הרעידה התרחשה כ-100 ק"מ מדרום לאילת ולא באזורים מאוכלסים כך שהיו הרוגים בודדים בכפרים קטנים בחופי סיני, מצרים וערב הסעודית. נפגע נוסף היה מלון אילתי בשלבי בנייה שקרס לחלוטין ובעיר היו גם סדקים לאורך כבישים וקירות.
מה כוללת תוכנית התמ"א?
תמ"א 38/1 מבצעת כאמור חיזוק למבנה קיים. ההפיכה של הבניין לעומד בתקן כרוכה בתופסת ממ"ד בכל דירה, לעתים גם מרפסת ומעלית שמשדרגים מעצם היותם את הבניין. אם ניתן, מתווספים גם מחסן וחניות ובדרך כלל מתבצע גם שיפוץ חיצוני סביב המבנה, הלובי, חדר המדרגות ותשתיות הבניין.
בנוסף לכל אלו, היזם או הקבלן רשאים להוסיף לבניין יחידות דיור חדשות ולמכור אותן בשוק החופשי (לרוב על בסיס סגירה של קומת עמודים, תופסת קומה בגובה או הרחבת אגף הקומות הנוכחיות עד 25 מ"ר לכל דירה). כיום התוכנית מאפשרת תוספת של קומה חצי לבניינים שיעברו תמ"א 38 באזור המרכז ותוספת של 2.5 קומות לבנייני תמ"א 38 באזורי פריפריה.
תמ"א 38/2 (פינוי בינוי) מתרחשת כאשר מסתבר שהבניין בכל מקרה לא יצליח לעמוד בתקן, גם אם יבוצעו בו כל החיזוקים הנדרשים. לכן אם שאלתם מה זה תמ"א 38 ומהו ההבדל בינה לבין פינוי-בינוי, הרי לכם התשובה: הבניין ייהרס לחלוטין ובמקומו ייבנה חדש, מה שגם מאפשר את עמידתו הנדרשת בתקן וגם מחדש את פני השכונה. בנייני פינוי-בינוי בדרך כלל נבנים לגובה רב יותר ומכילים מספר גדול יותר של יחידות דיור. יותר בכמה? זה כבר תלוי גם ברצון והיוזמה מצד המועצה המקומית. ברמת גן למשל, מתרחש בימים אלו פינוי בינוי בבניין מרכזי אחד, בעוד שבהרצליה עומד להתחיל פרויקט רוחבי שבו ייהרסו כ-15 בניינים.
במצב כזה, הדיירים מתחדשים בדירה מהניילונים, גדולה יותר ומעוצבת בחדשנות. בין ההריסה ועד קבלת המפתח הם מתגוררים בדירות בשכירות במימון מלא מצד היזם. מכיוון שכל ההוצאות משולמות על ידו, ממיסים ועד עלויות המחייה מחוץ לנכס, היכולת להתניע תהליך כזה ולמצוא יזם מתאים נחשבת למורכבת ומאתגרת מאוד, מה שמעביר רבים להתמקד בתוכנית תמ"א 38 כמיטב המסורת.
איך מתחילים פרויקט של תמ"א 38?
בראש ובראשונה צריך להשיג 80% הסכמה מהדיירים למהלך ומשניתנו, אפשר להתחיל בחיפושי היזם. חשוב שהתהליך ילווה בעורך דין מקרקעין שמתמחה בליווי תמ"אות – סכסוכי דיירים בינם לבין עצמם או בינם לבין היזם מתרחשים בכל פרויקט וחשוב שיהיה מי שיעמוד באמצע וימנע מהלכים בלתי חוקיים. היזם יבצע היתכנות כלכלית לבניין עצמו ובאישורו הפרויקט יצא לדרך.
- מה זה הסכם תמ"א 38?
הסכם התמ"א מסדיר את כל היבטי הפרויקט בין היזם לבין בעלי הזכויות בנכס. הסכם זה כולל את התוכניות למבנה, המפרט הטכני, בטוחות והתחייבויות להוצאות מצד היזם, תנאי ביטול להסכם, אופן הטיפול בדיירים סרבנים וייפוי כוח מצד הדיירים.
- כל הדיירים מסכימים לתמ"א ורק אחד מסרב. מה עושים?
על פי החוק, דרוש רוב של 80% כדי להתניע מהלך של תמ"א 38, כך שהוא יכול לצאת לדרך גם כאשר יש דייר סרבן. כעת רצוי שעורך הדין והיזם בפרויקט יגיעו עמו לפשרה שתהיה מקובלת עליו. אם הפשרות יידחו ולא יכובדו מצד הדייר וללא נימוק חוקי מתאים, ניתן יהיה לתבוע אותו.
